Cessons de stimuler la flambée des prix de l’immobilier
Depuis plus d’un an, le prix des propriétés a explosé au Québec. Des tendances similaires ont aussi été observées ailleurs au Canada, principalement à Vancouver, où le prix moyen des maisons individuelles a atteint 1,7 million de dollars, et à Toronto, où le prix moyen de tous types de propriétés résidentielles a dépassé le million de dollars.
Cette flambée des prix s’explique par plusieurs facteurs, dont certaines mesures mises en place dans les dernières années par les différents paliers de gouvernement. Ces mesures, combinées à une forte hausse de la demande de propriétés, exercent une pression importante sur le marché immobilier et contribuent à réduire l’accès au logement.
En effet, alors que la demande en logements a explosé, l’offre n’a pas suivi la cadence. Les acheteurs potentiels s’affrontent donc dans des enchères pour s’arracher les propriétés qui se font de plus en plus rares.
Malgré cela, les gouvernements municipaux limitent l’offre en imposant toujours plus de restrictions sur la construction de logements, alors que le gouvernement fédéral stimule artificiellement la demande en subventionnant l’achat. Afin de freiner la hausse des prix, nous devons revoir les politiques qui influencent l’offre et la demande de logements.
Des solutions pour augmenter l’offre
L’une des solutions les plus simples serait de revoir les règles de zonage. Certaines municipalités limitent la densification de leurs quartiers en restreignant les nouvelles constructions d’immeubles de plusieurs logements dans les quartiers de maisons unifamiliales. D’autres imposent des limites à ce qui peut être construit à certains endroits, ce qui contribue à la flambée des prix dans d’autres quartiers moins stricts. L’un des cas les plus absurdes est la limite de hauteur à Montréal, laquelle empêche tout bâtiment de dépasser le mont Royal.
Une deuxième solution serait de revoir certaines réglementations concernant les investissements en construction résidentielle. Des règles comme le 20-20-20 de l’administration Plante, qui exige que chaque nouveau projet immobilier inclue 20% de logements abordables, 20% de logements familiaux et 20% de logements sociaux, ne feront que miner la rentabilité des projets, ce qui entraînera une diminution du nombre de nouvelles constructions. Certes, les quelques familles qui obtiendront les logements sociaux en bénéficieront, mais le reste de la population devra faire les frais de la baisse des nouvelles constructions, ce qui aura certainement des conséquences pour tous à long terme.
Depuis 2019, le gouvernement fédéral a mis en place des mesures ayant pour objectif d’aider les familles à faire les premiers pas vers l’accession à la propriété. Bien que ces politiques soient bien intentionnées, elles augmentent artificiellement le montant que les nouveaux acheteurs sont prêts à offrir. Ce faisant, les enchères sont plus fréquentes et le prix des maisons s’élève.
La pandémie a elle aussi donné lieu à des politiques qui ont stimulé la demande immobilière. Notamment, les mesures gouvernementales de soutien au revenu qui ont contribué à la hausse du niveau d’épargne des particuliers, auxquelles s’ajoutent les baisses de taux d’intérêt de la Banque du Canada. Ainsi, les ménages ont été encouragés à contracter des prêts hypothécaires importants, voire trop élevés pour le budget familial.
Il n’existe pas de politique magique qui puisse régler le débalancement temporaire du marché immobilier. Cependant, une réévaluation des mesures en vigueur serait bénéfique pour l’ensemble de la population. Une telle mise à jour doit reconnaître le contexte actuel de surchauffe du marché immobilier au Québec et dans tout le pays. Le maintien de ces politiques inadéquates fera en sorte que l’achat d’une maison demeurera inaccessible pour les jeunes et la classe moyenne, et ce sont tous les Québécois et les Québécoises qui s’en trouveront appauvris.
Miguel Ouellette est directeur des opérations et économiste à l’IEDM, Olivier Rancourt est économiste à l’IEDM. Ils signent ce texte à titre personnel.