Il n’y a pas de pénurie de logements au Québec
Chaque début juillet, beaucoup de Québécois déménagent. Selon certains intervenants, dont l’IRIS, le marché locatif québécois serait en situation de déséquilibre (la demande dépassant l’offre) et les prix seraient élevés et augmenteraient rapidement, ce qui rendrait les logements inabordables. Cette perception est-elle juste?
Pas vraiment. Il est vrai que le premier juillet dernier, la ville de Montréal a dépanné 31 familles qui n’avaient pas trouvé de logement, mais le nombre de cas de ce type est en forte baisse depuis plusieurs années. De plus, à 2,5%. Le taux d’inoccupation des logements place le Québec un peu sous la moyenne canadienne (3,1%). Le taux de Montréal (2,8%) est également meilleur que celui des autres grandes villes canadiennes (2,2% à Vancouver et 2,7% à Toronto) et il est maintenant plus de quatre fois plus élevé qu’il ne l’était il y a une décennie alors qu’il oscillait autour de 0,6%. N’oublions pas non plus qu’un taux d’inoccupation de 2,8% à Montréal correspond à plus de douze mille appartements vacants. Soyons clair: il n’y a pas actuellement de pénurie de logements au Québec.
Quant au prix moyen, le Québec fait vraiment bande à part. Alors que le prix d’un appartement privé de 2 chambres est en moyenne de 680 $ par mois à Montréal et de 650 $ au Québec, il est de 1134 $ à Toronto, 1082 $ à Calgary et 1150 $ à Vancouver. La moyenne canadienne (comprenant le Québec) est de 823 $ par mois. Notons que les loyers les plus bas au Canada, selon la SCHL, se trouvent dans trois villes québécoises (Saguenay, Trois-Rivières et Sherbrooke).
Les gouvernements devraient-ils, dans ces conditions, investir massivement dans la construction de logements sociaux? Les listes d’attente pour le logement social ne peuvent être vues comme un signe de pénurie: il y a toujours une demande hors norme pour un produit subventionné. Par exemple, si le gouvernement offrait 10 000 salades par jour à 25 cents chacune, il y aurait une liste d’attente, qui ne correspondrait pas à un véritable besoin. De plus, il coûte beaucoup plus cher de loger des personnes à faible revenu dans des logements sociaux que dans des logements privés. Par exemple, la subvention moyenne par logement social dans le sud du Québec était de 516 $ par mois en 2008. Si l’on ajoute la contribution des locataires, on dépasse de plusieurs centaines de dollars le loyer mensuel moyen au Québec d’un logement privé de deux chambres (650 $ en avril 2010). Du point de vue du contribuable, il vaudrait mieux que le gouvernement aide directement les locataires plus démunis à payer une partie de leur loyer privé, plutôt que d’investir dans la pierre. On pourrait aider près de trois fois plus de locataires ainsi, avec la même somme dépensée par le gouvernement.
En fait, les Québécois sont plutôt chanceux que, malgré les interventions maladroites des gouvernements, le marché locatif soit si proche de l’équilibre. Le renchérissement du coût de construction des unités locatives (par la multiplication des normes de construction et l’hyper-réglementation du marché du travail dans ce secteur), le contrôle des loyers, les règles de la Régie du logement qui favorisent systématiquement les locataires aux dépens des propriétaires et les taxes foncières toujours plus élevées, tout cela rend l’investissement dans la construction locative peu intéressant. Les épargnants québécois d’aujourd’hui ne sont pas fous: ils n’investissent plus dans la brique et se sont tourné vers les fonds communs de placements et autres produits financiers.
En conclusion, si l’on croit qu’il est nécessaire d’aider les gens à faible revenu, les logements sociaux ne sont pas la bonne façon. Ils représentent en fait le meilleur moyen de détruire le marché privé du logement abordable, d’encourager un cycle de dépendance chez les locataires et de s’assurer que les contribuables qui paient le plein prix pour leur loyer ou leur maison vont payer plus de taxes pour aider moins de démunis. Le meilleur choix demeure la redynamisation du secteur locatif privé: il faut rendre la location privée plus intéressante, en réduisant les coûts de construction et en modifiant les règles de fonctionnement actuelles de la Régie du logement.
Germain Belzile est directeur de la recherche à l’Institut économique de Montréal. Pierre Desrochers est chercheur associé à l’Institut économique de Montréal.