Abolir le contrôle des loyers?

La création de centres d’hébergement d’urgence dans les économies développées ne survient habituellement qu’à l’occasion de catastrophes naturelles. Au Québec, ces mesures sont devenues monnaie courante depuis quelques années à l’approche du 1er juillet.

Alors que les catastrophes naturelles sont inévitables, la crise québécoise du logement résulte surtout d’interventions politiques.

Prenons par exemple la réglementation du prix des loyers. Lorsqu’un gouvernement interdit aux propriétaires de louer leurs logements au prix du marché, ces derniers perdent de l’argent ou en font moins que s’ils investissaient dans d’autres activités. Ils délaissent donc l’entretien de leurs logements et la construction de nouvelles unités. Ils sont incités à convertir les logement existants en condominiums ou à leur trouver des usages autres que résidentiels ou même à ne pas les louer.

La conjugaison de ces facteurs débouche immanquablement sur une crise du logement. Les ménages les plus pauvres deviennent alors les principales victimes de cette politique, car elle maintient la classe moyenne dans des logements que cette dernière libérerait normalement au profit de nouvelles constructions.

Les loyers québécois sont réglementés depuis plus de deux décennies et le nombre de contestations de loyers n’est pas énorme (environ 15 000 sur plus d’un million de logements). La crise du logement ne frappe pourtant le Québec que depuis un peu plus de trois ans. Les lois économiques ne s’appliqueraient-elles pas au Québec? Pas du tout, car la crise du logement serait survenue bien plus tôt si nos gouvernements n’avaient pas dépensé des milliards de dollars en subventions à la construction depuis une vingtaine d’années.

Le nombre de contestations est faible, mais il a plus que triplé depuis l’an 2000 bien qu’un grand nombre de propriétaires (surtout parmi les plus petits) évitent comme la peste les procédures de la Régie du logement qu’ils considèrent coûteuses, lentes et complexes. Ils restreignent donc leurs hausses au lieu de subir ce processus de contestation, comme l’illustre aussi le fait qu’en avril dernier, l’indice des prix des logements neufs a crû de 0,4% au Canada et de seulement 0,2% à Montréal.

Que se passerait-il si l’on déréglementait les loyers? Un exemple instructif nous vient de Cambridge, ville de la banlieue de Boston où l’on trouve à la fois des quartiers aisés et ouvriers et où l’on a imposé une réglementation sévère du prix des loyers de 1971 jusqu’à son abolition en 1994.

Selon l’économiste Henry Pollakowski du Massachusetts Institute of Technology, environ la moitié des locataires qui profitaient de cette mesure étaient des cols blancs bien rémunérés. De plus, seulement 7% des locataires se sont prévalus des mesures transitoires qui ont suivi son abolition. Autre constat, les investissements dans le logement ont été de 20% plus élevés à la suite de la déréglementation qu’ils ne l’auraient été en son absence et tous les quartiers en ont profité.

La hausse moyenne des loyers à Cambridge a été d’environ 9% dans les années suivant la déréglementation. Il est possible que cette hausse soit plus importante dans une ville comme Montréal, où le prix moyen des loyers est anormalement bas pour une métropole.